Jak oszacować wartość rynkową nieruchomości

Jeśli chodzi o kupno lub sprzedaż nieruchomości dla Twojej firmy, punktem wyjścia jest ustalenie, ile jest ona warta. Wydaje się to dość proste - z pewnością widzisz, co było wcześniej sprzedawane w Twojej okolicy i wykorzystujesz to jako punkt wyjścia? Niestety wycena nieruchomości - a zwłaszcza nieruchomości komercyjnych - nie jest taka prosta. Gdyby tak było, nie byłoby potrzeby profesjonalnych rzeczoznawców w tej dziedzinie.

Co to jest wartość rynkowa?

Wartość rynkowa to profesjonalna opinia na temat tego, za co nieruchomość byłaby sprzedawana na warunkach rynkowych - czyli niezależnemu nabywcy, bez żadnych ustępstw i nielegalnych prowizji - w oparciu o lokalny rynek nieruchomości, podaż i popyt, za jakie inne podobne nieruchomości są sprzedawane w obszar oraz szczególne cechy i zalety nieruchomości.

To nie to samo, co cena rynkowa nieruchomości, która może być większa lub mniejsza od wartości rynkowej. To dlatego, że cena jest ceną, za jaką sprzedawca zgadza się sprzedać nieruchomość. Może to być to samo, co wartość rynkowa lub sprzedający może zaakceptować niższą cenę za nieruchomość, ponieważ na przykład potrzebuje szybkiej sprzedaży.

Trzy różne metody wyceny

Istnieje również znacznie dłuższa definicja wartości rynkowej, która zależy od rodzaju stosowanej metody wyceny. Istnieją trzy podstawowe metody wyceny w Stanach Zjednoczonych: the approach porównanie sprzedaży The podejściu kosztowym i podejścia dochodowego . Częścią pracy rzeczoznawcy jest wiedza, jaką metodę zastosować w przypadku danej nieruchomości w danej lokalizacji.

Zanim przyjrzymy się tym trzem podejściom, należy pamiętać, że znaczny procent wartości nieruchomości jest subiektywny . Decyzja o tym, ile warta jest nieruchomość, jest bardziej sztuką niż nauką, a pewne elementy tego procesu mogą być nieco trudne do zrozumienia. Możesz poprosić trzech różnych rzeczoznawców, aby wycenili tę samą nieruchomość i uzyskali trzy różne odpowiedzi.

Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku nieruchomości komercyjnych, w przypadku których niedobór może odgrywać rolę w wycenie nieruchomości. W niektórych przypadkach wyceny mogą różnić się o dziesiątki tysięcy dolarów!

Wycena domu przy użyciu metody porównania sprzedaży

Podejście porównujące sprzedaż jest najczęściej stosowaną metodą określania wartości nieruchomości mieszkalnych, chociaż nadaje się również do wyceny niektórych rodzajów nieruchomości komercyjnych. Stosując to podejście, wartość nieruchomości opiera się na tym, za jakie podobne nieruchomości zostały ostatnio sprzedane na tym samym rynku. Właściwości te nazywane są „porównawczymi” lub „kompozycjami” - stąd termin podejście do porównywania sprzedaży .

Oto jak to działa:

  1. Zwróć uwagę na cechy właściwości

  2. Zacznij od wyszczególnienia cech i zalet nieruchomości, na przykład:

    • Kwadratowy materiał filmowy.
    • Wielkość partii.
    • Lokalizacja.
    • Wiek.
    • Liczba sypialni i łazienek (jeśli mieszkalnych).
    • Jeśli chodzi o cele komercyjne, to najlepsze wykorzystanie nieruchomości (na przykład biuro, handel, magazyn).
    • Stan ogólny (dobry, średni, zły).
    • Garaże, baseny, ulepszenia

      -

      wszystko, co odróżnia tę własność od innych nieruchomości w społeczności.

  3. Znajdź porównywalne właściwości

  4. Następnym krokiem jest znalezienie cen sprzedaży co najmniej trzech nieruchomości, które są porównywalne z przedmiotową nieruchomością. Oznacza to, że powinni udostępniać niektóre lub najlepiej wszystkie wymienione funkcje . Zanotuj różne cechy, takie jak mniejszy kwadrat - będziesz potrzebować tych informacji później.

  5. Jeśli masz dostęp do usługi Multiple Listing Service, możesz łatwo wyświetlić listę ogłoszeń. Szukasz nieruchomości, które zostały sprzedane w ciągu ostatnich trzech do sześciu miesięcy - rynki nieruchomości zmieniają się tak szybko, że starsze ceny sprzedaży będą nieaktualne. Zwróć uwagę na adres porównywalnych nieruchomości. Lokalizacja jest kluczowym elementem wyceny nieruchomości, ze względu na czynniki takie jak transport i jakość szkół, dlatego szukasz nieruchomości w tym samym sąsiedztwie, a najlepiej w obrębie kilku ulic przedmiotowej nieruchomości.

  6. Jeśli nie masz dostępu do MLS, wiele z tych informacji możesz znaleźć na Zillow; musisz tylko trochę więcej kopać.

  7. Oblicz cenę referencyjną

  8. Po znalezieniu danych porównawczych przeprowadź szybkie obliczenia, aby uzyskać wycenę porównawczą dla przedmiotowej nieruchomości. Na przykład, jeśli znajdziesz trzy porównywalne nieruchomości, które zostały sprzedane za odpowiednio 450 000, 480 000 i 435 000 USD, weźmiesz średnią z tych danych - 455 000 USD.

  9. Inną opcją jest znalezienie ceny za stopę kwadratową (ppsf), co jest przydatne, jeśli twoje kompozycje są większe lub mniejsze niż własność podmiotu. Na przykład, załóżmy, że nieruchomość o wartości 450 000 $ ma 2000 stóp kwadratowych (225 ppsf), nieruchomość o wartości 480 000 $ ma 2200 stóp kwadratowych (218 ppsf), a nieruchomość o wartości 435 000 $ ma 1950 stóp kwadratowych (223 ppsf). Średni ppsf wynosi 222 USD. W przypadku nieruchomości o powierzchni 2300 stóp kwadratowych oznaczałoby to bazową wycenę na poziomie 510 600 USD.

  10. Dodaj trochę, odejmij trochę

  11. Jak wyjaśniono wcześniej, wycena własności jest bardziej sztuką niż nauką - i jest to punkt, w którym wycena staje się subiektywna. Cechy fizyczne przedstawiają najbardziej oczywiste różnice między dwoma porównywalnymi nieruchomościami - jedna może być w lepszym stanie niż druga lub jedna może mieć garaż, a druga nie. Dlatego musisz skorygować cenę w górę lub w dół, aby uwzględnić jakość, stan, projekt i specjalne cechy.

  12. Na przykład, jeśli nieruchomość przy następnej ulicy została niedawno sprzedana, ale miała widok, podczas gdy nieruchomość przedmiotowa wychodzi na mur ceglany, może być konieczne zmniejszenie wartości bazowej nieruchomości przedmiotowej. Jest to elementarne, ale najlepsze, co można zrobić bez doświadczonego oka profesjonalnego rzeczoznawcy.

Wycena gruntów metodą kosztową

Podejście kosztowe rozpoczyna się od obliczenia kosztów odbudowy nieruchomości, jako dokładnej repliki obecnego budynku lub w przypadku budowy podobnego budynku o porównywalnych cechach i udogodnieniach, ale z nowoczesnymi materiałami budowlanymi.

Rzeczoznawca następnie odlicza kwotę naliczonej amortyzacji, która odzwierciedla zmniejszenie wartości nieruchomości w czasie w wyniku starzenia się lub zużycia. Teoria mówi, że nikt nie zapłaciłby więcej za istniejącą nieruchomość, niż kosztowałoby zbudowanie tej samej nieruchomości od podstaw.

Podejście kosztowe jest preferowane w nowszych konstrukcjach lub przy wycenie nieruchomości specjalnego przeznaczenia, w przypadku których nie ma wystarczającej liczby podobnych właściwości do porównania. Jeśli wyceniasz nieruchomość komercyjną, przemysłową lub gołą ziemię, to może być najbardziej niezawodne podejście.

Oto jak to robisz:

  1. Oszacuj wartość ziemi, wyobrażając sobie, że jest pusta

  2. Bezpośrednie porównanie to najpowszechniejsza metoda szacowania wartości wolnych gruntów - za co ostatnio sprzedano inne działki? Na przykład użyj estymatora wartości gruntu wynoszącego 50 000 USD.

  3. Oszacuj koszt budowy budynku

  4. Idealnie byłoby podsumować koszt wszystkich oddzielnych elementów konstrukcyjnych, takich jak dach, rama i instalacja hydrauliczna. Jednak to ćwiczenie jest dość żmudne i najlepiej pozostawić je kalkulatorom. Praca z wyceną ryczałtową na metr kwadratowy jest łatwiejsza - może Ci w tym pomóc telefon do architekta lub firmy budowlanej.

  5. Na przykład, jeśli wybudowanie magazynu o powierzchni 2000 stóp kwadratowych kosztuje firmę budowlaną 100 000 USD, stawka wyniesie 50 USD za stopę kwadratową. Aby otrzymać koszt budowy, pomnóż ten współczynnik przez powierzchnię zabudowy przedmiotowej nieruchomości. Na przykład załóżmy, że twój magazyn ma 5000 stóp kwadratowych. Szacunkowy koszt budowy wyniesie 250 000 USD (5 000 x 50).

  6. Odlicz kwotę amortyzacji

  7. Amortyzacja oznacza utratę wartości nieruchomości w miarę upływu czasu, spowodowaną zużyciem lub utratą użyteczności - na przykład nowoczesne biuro będzie przystosowane do obsługi nowoczesnych metod komunikacji, podczas gdy 40-letni budynek może nie być. Najprostszą metodą amortyzacji jest metoda wieku życia , która szacuje, jak daleki jest okres użytkowania nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość ma 10 lat i jej okres ekonomicznej użyteczności wynosi 40 lat, wartość konstrukcji powinna zostać zamortyzowana o 25 procent. W tym przykładzie oznacza to koszt budowy 187 500 USD.

  8. Znajdź wartość

  9. Na koniec dodaj wartość gruntu do zamortyzowanego kosztu budowy budynku. Tutaj wartość nieruchomości to 50 000 $ + 187 500 $ = 237 500 $.

Podejście dochodowe dla wynajmowanych budynków

Jeśli przedmiotowa nieruchomość jest dzierżawiona i przynosi dochód, możesz ją wycenić metodą dochodową. W metodzie tej wykorzystuje się dochód z wynajmu nieruchomości lub potencjalny dochód w celu uzasadnienia jej wartości rynkowej. Budynki mieszkalne i dwupoziomowe to przykłady nieruchomości, które można wycenić, stosując podejście dochodowe.

Ta metoda trochę się komplikuje i napisano całe książki o tym, jak to zrobić.

Oto skrócona wersja:

  1. Określ roczny dochód netto z nieruchomości

  2. Roczny dochód netto to dochód z najmu od najemców i najemców. Jeśli budynek jest pusty lub częściowo pusty, musisz oszacować tę liczbę. Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę wolne miejsca pracy . Na przykład w przypadku kompleksu wielomieszkaniowego można oszacować, że 20 procent mieszkań będzie pustych przez co najmniej jeden miesiąc w roku, aby umożliwić rotację najemców. W związku z tym rzeczywisty dochód z najmu będzie niższy niż wartość nominalna, która zakłada, że ​​budynek jest zawsze w pełni zajęty.

  3. W tym przykładzie wyobraź sobie, że wyceniasz kompleks apartamentów, który rocznie generuje dochód z wynajmu w wysokości 500 000 USD.

  4. Znajdź dochód operacyjny netto

  5. Dochody operacyjne netto to przychody z nieruchomości pomniejszone o wszystkie uzasadnione koszty operacyjne, takie jak utrzymanie, media, podatki od nieruchomości, windykacja i opłaty zarządcy nieruchomości. W tym przykładzie suma wydatków wynosi 100 000 USD. W rezultacie NOI osiąga 400 000 dolarów.

  6. Ustal stopę ograniczenia nieruchomości

  7. Kapitalizacja lub stopa „ograniczenia” to stopa zwrotu, jaką spodziewasz się uzyskać z nieruchomości w oparciu o dochód z wynajmu. Formuła na stopę kapitalizacji to NOI podzielone przez wartość nieruchomości . Tutaj nie znasz wartości nieruchomości - bo to właśnie próbujesz obliczyć. Dlatego musisz pracować wstecz i zacząć od stopy kapitalizacji lub zysku, jaki chcesz osiągnąć dla swojej inwestycji.

  8. Jako potencjalny nabywca możesz zdecydować, że 8-procentowa stopa zwrotu jest przeciętna na tym rynku i właśnie to chcesz uzyskać z tego zakupu nieruchomości. Jeśli nie możesz wynegocjować ceny, która osiąga tę stawkę, będziesz szukać bardziej opłacalnej inwestycji.

  9. Uruchom kalkulację wartości rynkowej nieruchomości

  10. Podzielić NOI przez stopę ograniczenia, aby otrzymać wartość nieruchomości. Wycena tego budynku mieszkalnego wyniosłaby 400 000 USD podzielone przez 8 procent (0,08), czyli 5 milionów USD.